Comprare a Roma per l'affitto breve: cosa controllare
Una checklist per chi valuta un acquisto: regole, zona UNESCO, adempimenti, prezzo a notte per zona e il conto da fare prima dell'offerta. Aggiornato a ottobre 2026.
Comprare un appartamento a Roma per metterlo in affitto breve può funzionare, ma l'errore più costoso si fa prima del rogito: acquistare un immobile che non si può affittare ai turisti, o che non regge i costi dell'affitto breve. Questa guida è una lista di controllo per chi sta valutando un acquisto. Non contiene previsioni sui prezzi o rendimenti medi: per quelli servono dati sul singolo immobile, e ti spieghiamo come ottenerli.
1. L'immobile si può destinare ad affitto breve?
Prima del prezzo, verifica la fattibilità.
- Destinazione d'uso. L'immobile deve essere residenziale e in regola dal punto di vista urbanistico e catastale. Fatti mostrare la documentazione dal venditore o da un tecnico.
- Zona UNESCO. Il centro storico di Roma è patrimonio UNESCO. Con la delibera dell'Assemblea Capitolina n. 122 del luglio 2026, che modifica le norme tecniche del Piano Regolatore, nella zona UNESCO non è più consentito il cambio di destinazione d'uso da non residenziale a ricettivo. Sono in discussione altri limiti, ma a oggi restano proposte: se l'immobile è nel centro storico, verifica lo stato della normativa comunale prima di firmare.
- Regolamento di condominio. Leggilo per intero: alcuni regolamenti contengono limiti all'uso delle unità. È un controllo da fare con il tuo notaio o avvocato.
- Locazione breve o impresa. La locazione breve riguarda soggiorni fino a 30 giorni e, per le persone fisiche, si applica fino a 2 appartamenti: oltre, l'attività si considera svolta in forma d'impresa, con regole fiscali diverse. Se possiedi già altri immobili in affitto breve, tienine conto.
2. Gli adempimenti che ti aspettano
Dopo l'acquisto, prima del primo ospite servono:
- il codice identificativo regionale (CIR) del Lazio e il CIN nazionale, da esporre negli annunci e all'ingresso;
- i rilevatori di gas e monossido di carbonio e gli estintori richiesti dalla norma sul CIN;
- l'accesso ad Alloggiati Web per comunicare gli ospiti alla Polizia di Stato entro 24 ore dall'arrivo;
- la registrazione ai servizi di Roma Capitale per il contributo di soggiorno.
Il quadro completo è nella guida alle normative per la casa vacanze a Roma.
3. Zona e prezzo medio a notte
La zona determina il prezzo medio che puoi chiedere. Ecco alcune fasce indicative dai dati RomeStays per un monolocale:
| Zona | Fascia a notte |
|---|---|
| Esquilino | 75–170 € |
| San Lorenzo | 85–190 € |
| Ostiense | 90–200 € |
| Testaccio | 95–210 € |
| EUR | 100–220 € |
| Monti | 100–220 € |
| Campo de' Fiori | 110–230 € |
| Trastevere | 120–250 € |
| Prati | 130–280 € |
| Navona | 140–300 € |
| Fori Imperiali | 140–300 € |
| Trevi | 150–320 € |
Le zone più care hanno di solito anche prezzi di acquisto più alti, quindi una fascia alta non significa automaticamente un investimento migliore. E una zona meno centrale può funzionare bene: il nostro appartamento a San Paolo incassa circa 5.000 € lordi al mese con un'occupazione annua del 90% e un punteggio di 10/10 su Booking.com.
4. Il taglio dell'appartamento
Il taglio incide sul prezzo a notte e sui costi. Rispetto al monolocale, i moltiplicatori indicativi che usiamo sono: bilocale ×1,3, loft ×1,4, trilocale ×1,6, attico ×2,2.
Per esempio, un bilocale in una zona con fascia 100–220 € avrebbe una fascia indicativa di 130–286 € (100 × 1,3 e 220 × 1,3). Ricorda però che un appartamento più grande ha anche pulizie, utenze e arredi più costosi.
Altri elementi da valutare: piano e ascensore, luce, rumore notturno, distanza da metro e tram, facilità del check-in (portone, scale, chiavi).
5. Il conto prima di fare l'offerta
Prima di offrire, fai almeno un calcolo con numeri prudenti:
- Investimento totale: prezzo, imposte, notaio, mediazione, lavori, arredi, pratiche.
- Incasso lordo: prezzo medio a notte × notti vendibili in un anno, con un'occupazione prudente.
- Costi: commissioni dei portali (indicativamente intorno al 15,5% su Airbnb e al 15% su Booking, da verificare), pulizie, utenze, condominio, manutenzione, eventuale compenso di gestione.
- Tasse: cedolare secca al 21% su un solo appartamento e al 26% sugli altri, calcolata sul canone incassato.
- ROI: reddito netto annuo ÷ investimento totale.
Il calcolo passo per passo, con un esempio completo, è nella guida al ROI degli affitti brevi. Per i prezzi di acquisto usa dati reali sull'immobile: le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate danno un riferimento di zona, ma non sostituiscono una valutazione puntuale.
6. Piano B
Un buon investimento per l'affitto breve deve restare sostenibile anche se le regole cambiano o la domanda cala. Chiediti se l'immobile avrebbe senso anche in affitto lungo, e a quale canone. Se la risposta è no, il rischio è tutto sull'affitto breve.
In sintesi
Prima di comprare: verifica che l'immobile possa essere destinato ad affitto breve, soprattutto in zona UNESCO; metti in conto gli adempimenti; scegli zona e taglio in base al prezzo a notte e non solo al prestigio; fai il conto con numeri prudenti; tieni un piano B.
RomeStays SRLS gestisce affitti brevi a Roma dal 2023 e tra i soci ha un agente immobiliare abilitato: possiamo aiutarti a valutare un immobile prima dell'acquisto. Scopri la gestione casa vacanze a Roma oppure, se pensi di gestire da solo, il nostro software per affitti brevi.