Normative Casa Vacanze Roma

Affittare un appartamento ai turisti a Roma è legale, ma richiede una serie di adempimenti precisi: capire se l'attività è una locazione breve o un'attività d'impresa, ottenere il codice regionale e il CIN nazionale, comunicare gli ospiti alla Polizia di Stato, riscuotere l'imposta di soggiorno e dichiarare i redditi con il regime corretto. Questa guida riassume il quadro in vigore a settembre 2026. Non sostituisce il parere di un commercialista, soprattutto sugli aspetti fiscali, che cambiano spesso con le leggi di bilancio.

Locazione breve o attività d'impresa

Tutto parte da qui, perché da questa distinzione dipendono fisco e autorizzazioni.

La locazione breve è definita dall'art. 4 del D.L. 50/2017: contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa, anche tramite portali online. Possono includere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.

Dal 2026 il regime delle locazioni brevi si applica a chi destina a questo uso al massimo due appartamenti per periodo d'imposta. Oltre questa soglia l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con tutto ciò che ne consegue (partita IVA, regime d'impresa, adempimenti diversi).

Anche la Regione Lazio distingue le due forme: la locazione turistica non imprenditoriale si avvia con una comunicazione (CIA) al SUAP del Comune, mentre le strutture ricettive extralberghiere gestite in forma d'impresa, come le case vacanze, richiedono la SCIA.

Gli adempimenti, uno per uno

1. Codice regionale (CIR) e Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Nel Lazio ogni alloggio destinato ad affitto turistico deve avere il codice identificativo regionale (CIR), previsto dalla legge regionale 13/2007. Dal 2024 le comunicazioni passano dalla piattaforma regionale Ross1000.

A questo si aggiunge il CIN, introdotto dall'art. 13-ter del D.L. 145/2023 e obbligatorio dal 2 novembre 2024. Si ottiene dalla Banca dati nazionale del Ministero del Turismo e va:

• indicato in ogni annuncio, su qualsiasi piattaforma o sito;
• esposto all'esterno dell'edificio in cui si trova l'appartamento.

Nel Lazio il CIR resta obbligatorio anche dopo l'arrivo del CIN: servono entrambi.

2. Sicurezza dell'appartamento

La stessa norma sul CIN impone che ogni unità sia dotata di rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti e di estintori portatili a norma, in posizione accessibile: almeno uno per piano e uno ogni 200 m². Gli impianti devono comunque essere a norma, come per qualsiasi abitazione.

3. Comunicazione degli ospiti (Alloggiati Web)

Per l'art. 109 del TULPS chi dà alloggio deve comunicare le generalità di tutti gli ospiti, italiani compresi, tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato:

• entro 24 ore dall'arrivo;
• entro 6 ore se il soggiorno dura meno di 24 ore.

L'omissione è un reato contravvenzionale (arresto fino a tre mesi o ammenda fino a 206 euro).

Sul check-in a distanza: la circolare del Ministero dell'Interno del novembre 2024, che imponeva l'identificazione di persona degli ospiti, è stata annullata dal TAR del Lazio nel maggio 2025. L'identificazione resta obbligatoria, ma non deve avvenire necessariamente di persona. Conviene comunque verificare che non siano intervenuti aggiornamenti prima di organizzare un check-in completamente automatico.

4. Imposta di soggiorno

Roma Capitale applica il contributo di soggiorno per ogni notte, fino a un massimo di 10 notti consecutive, con importi che variano per tipo e categoria di struttura (le tariffe in vigore sono fissate dalla delibera di Giunta 255/2023). Il gestore lo riscuote dall'ospite, lo versa al Comune e presenta le dichiarazioni periodiche attraverso i servizi online di Roma Capitale. Gli importi aggiornati vanno sempre letti sul sito del Comune.

5. Fisco: cedolare secca e ritenuta

Per le locazioni brevi il proprietario persona fisica può scegliere la cedolare secca:

• 26% come aliquota ordinaria;
• 21% per un solo appartamento, scelto dal proprietario in dichiarazione.

In alternativa i canoni concorrono al reddito con l'IRPEF ordinaria. Quando l'incasso passa da un intermediario, come un portale o un gestore, questo trattiene una ritenuta del 21% a titolo d'acconto e la versa all'Erario, anche se il portale non è residente in Italia.

I contratti di locazione breve fino a 30 giorni non vanno registrati all'Agenzia delle Entrate, salvo il caso d'uso; la registrazione diventa obbligatoria se con lo stesso inquilino si superano complessivamente i 30 giorni nell'anno.

Sulla seconda casa affittata resta dovuta l'IMU.

Le regole specifiche di Roma

Il centro storico di Roma è patrimonio UNESCO e il Comune ha iniziato a regolare più strettamente la trasformazione delle abitazioni in alloggi turistici. Con la delibera dell'Assemblea Capitolina n. 122 del luglio 2026, che modifica le norme tecniche del Piano Regolatore, nella zona UNESCO non è più consentito il cambio di destinazione d'uso da non residenziale a ricettivo. Sono in discussione ulteriori limiti, per esempio sul numero di notti annue, ma a oggi restano proposte: prima di acquistare un immobile per metterlo a reddito nel centro storico conviene verificare lo stato della normativa comunale.

Cosa si rischia se non si è in regola

• CIN: l'art. 13-ter del D.L. 145/2023 prevede sanzioni amministrative sia per l'assenza del codice sia per la mancata esposizione, con importi nell'ordine delle migliaia di euro, e sanzioni specifiche per la mancanza dei dispositivi di sicurezza.
• Alloggiati Web: contravvenzione penale per ogni omissione.
• Fisco: canoni non dichiarati e ritenute non versate comportano imposte, sanzioni e interessi.
• Piattaforme: annunci senza CIN possono essere rimossi.

Domande frequenti

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