Quanto costa gestire un affitto breve a Roma

Quanto costa gestire un appartamento su Airbnb a Roma? In questa guida elenchiamo ogni voce di costo, ti mostriamo come incidono su un mese di esempio e confrontiamo la gestione in autonomia con quella affidata a un gestore. Una premessa di trasparenza: il nostro compenso di gestione non è un numero fisso che possiamo pubblicare, perché si concorda caso per caso. Ti spieghiamo come funziona.

Le voci di costo, una per una

Costi che crescono con le prenotazioni

• Commissioni dei portali. Indicativamente intorno al 15,5% su Airbnb con il modello host-only e al 15% su Booking.com. Variano per contratto e programma: verifica il valore esatto nel tuo account.
• Pulizie e biancheria. Si pagano a ogni cambio ospite: più soggiorni brevi significano più pulizie.
• Consumabili. Carta, sapone, prodotti per la pulizia, eventuali cortesie di benvenuto.

Costi fissi

• Utenze: luce, gas, acqua, internet, sempre a tuo carico.
• Condominio, assicurazione e imposte sull'immobile.
• Manutenzione ordinaria: piccoli guasti, sostituzione di biancheria e stoviglie, imbiancature più frequenti che in un affitto lungo.

Costi una tantum

• Arredi e dotazioni.
• Pratiche di avvio: codice regionale (CIR), CIN, eventuale SCIA.
• Dispositivi di sicurezza richiesti dalla norma sul CIN: rilevatori di gas e monossido di carbonio, estintori.

Tasse e adempimenti

• Cedolare secca: 21% per un solo appartamento, 26% per gli altri, calcolata sul canone incassato. Se l'incasso passa da un portale o da un gestore, questo trattiene una ritenuta del 21% a titolo d'acconto.
• Contributo di soggiorno: non è un costo tuo, lo paga l'ospite, ma va riscosso, versato a Roma Capitale e dichiarato.
• Alloggiati Web: comunicazione degli ospiti alla Polizia di Stato entro 24 ore. Non costa, ma richiede tempo e precisione.

I riferimenti normativi sono nella guida alle normative per la casa vacanze a Roma.

Un mese di esempio

Ipotizziamo un mese con 3.000 € di incasso lordo e 8 soggiorni. Tutti gli importi sono ipotesi per mostrare il metodo:

Due osservazioni. La cedolare secca si calcola sull'incasso, non sull'utile, quindi pesa più di quanto sembri. E i costi fissi restano anche nei mesi con poche prenotazioni: per questo l'occupazione conta tanto quanto il prezzo. Un esempio su un caso reale, con numeri più alti, è nella guida su quanto si guadagna con gli affitti brevi.

Gestione in autonomia

Se gestisci da solo, paghi tutte le voci sopra e non hai compensi di gestione. In cambio, il lavoro è tuo:

• annunci, foto e calendario sincronizzato tra i portali;
• prezzi da aggiornare in base a stagione ed eventi;
• messaggi con gli ospiti, prima, durante e dopo il soggiorno;
• check-in, consegna chiavi, imprevisti;
• organizzazione delle pulizie a ogni cambio;
• Alloggiati Web e contributo di soggiorno;
• recensioni e manutenzioni.

Il costo nascosto è il tempo, e il rischio di perdere notti o recensioni per una risposta tardiva o un check-in complicato. Un software adatto riduce molto questo lavoro.

Gestione affidata a RomeStays

Con la gestione completa, il nostro compenso è una percentuale sull'incasso lordo o sul netto, concordata caso per caso in base all'immobile. Non pubblichiamo una cifra unica perché appartamenti diversi richiedono lavoro diverso.

Cosa è incluso:

• pulizie e biancheria;
• annunci sui portali;
• gestione dei prezzi;
• comunicazione con gli ospiti e check-in;
• Alloggiati Web;
• riscossione e versamento del contributo di soggiorno.

Cosa si fattura a parte:

• pratiche di avvio (CIN, SCIA);
• manutenzione.

Le commissioni dei portali, le utenze e le tasse restano voci separate, come nella gestione in autonomia.

Come confrontare le due opzioni

Il confronto corretto non è "da solo risparmi il compenso". Metti a fianco:

1. il netto stimato gestendo da solo, con il prezzo medio e l'occupazione che riesci davvero a ottenere, e le ore che ci dedichi;
2. il netto con il gestore, con il compenso concordato, il prezzo medio e l'occupazione che il gestore ottiene.

Per riferimento, il nostro appartamento a San Paolo incassa circa 5.000 € lordi al mese con il 90% di occupazione annua e 10/10 su Booking.com; la media delle nostre strutture è 9,5 su circa 50 recensioni Booking.

Prossimo passo

Se vuoi un preventivo con il compenso calcolato sul tuo immobile, richiedi una valutazione gratuita sulla pagina gestione casa vacanze a Roma. Se preferisci gestire da solo, il nostro software per affitti brevi automatizza messaggi, check-in e calendario.