Come calcolare il ROI di un affitto breve a Roma
La formula, le voci da includere e un esempio completo con ipotesi dichiarate, da sostituire con i numeri del tuo immobile. Aggiornato a ottobre 2026.
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Richiedi la valutazioneIl ROI (ritorno sull'investimento) di un affitto breve si calcola con una formula semplice, ma solo se metti dentro i numeri giusti. In questa guida ti mostriamo il calcolo passo per passo, con un esempio dichiaratamente ipotetico che puoi sostituire con i dati del tuo immobile. Non ti diamo "il ROI medio di Roma": dipende dal prezzo che hai pagato, dalla zona, dall'occupazione e da come gestisci, e una media non direbbe nulla sul tuo caso.
La formula
ROI annuo = reddito netto annuo ÷ investimento totale × 100
- Reddito netto annuo: quello che resta dopo commissioni, costi operativi e tasse.
- Investimento totale: tutto ciò che hai speso per avere l'immobile pronto ad affittare.
Se l'immobile è già tuo e non lo compri apposta, ha più senso confrontare il netto dell'affitto breve con il netto di un affitto lungo sullo stesso immobile, piuttosto che calcolare un ROI sul valore di acquisto.
Passo 1: l'investimento totale
Somma tutte le voci, non solo il prezzo:
- prezzo di acquisto;
- imposte, notaio e mediazione;
- ristrutturazione, se serve;
- arredi, elettrodomestici e dotazioni;
- pratiche di avvio (CIR, CIN, eventuale SCIA) e dispositivi di sicurezza obbligatori.
Nell'esempio usiamo questi valori, del tutto ipotetici:
| Voce | Importo (ipotesi) |
|---|---|
| Prezzo di acquisto | 300.000 € |
| Imposte, notaio, mediazione | 20.000 € |
| Arredi e dotazioni | 25.000 € |
| Investimento totale | 345.000 € |
Per il prezzo di acquisto del tuo immobile usa il rogito o una valutazione reale. Un riferimento ufficiale per i valori di zona sono le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, che però indicano fasce e non il valore di un appartamento specifico.
Passo 2: l'incasso lordo annuo
Incasso lordo = prezzo medio a notte × notti vendute nell'anno
Ipotizziamo 270 notti vendute (circa il 74% dei 365 giorni) a un prezzo medio di 120 €: 270 × 120 = 32.400 €.
Per scegliere un prezzo di partenza realistico puoi usare le fasce indicative dai dati RomeStays per zona, per esempio:
| Zona | Fascia a notte |
|---|---|
| Esquilino | 75–170 € |
| San Lorenzo | 85–190 € |
| Ostiense | 90–200 € |
| Testaccio | 95–210 € |
| Monti | 100–220 € |
| Trastevere | 120–250 € |
| Prati | 130–280 € |
| Navona | 140–300 € |
Le fasce si riferiscono a un monolocale. Per le altre tipologie usiamo dei moltiplicatori indicativi: bilocale ×1,3, loft ×1,4, trilocale ×1,6, attico ×2,2. Sono stime di partenza: il dato che conta è quello che il tuo annuncio vende davvero.
Per l'occupazione non usare il caso migliore. La nostra struttura a San Paolo è al 90% annuo, ma è un risultato di una casa gestita ogni giorno, non un'ipotesi da dare per scontata.
Passo 3: i costi operativi
Tutte le cifre sono ipotesi per l'esempio:
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Commissioni portali | 15% di 32.400 € | 4.860 € |
| Pulizie e biancheria | 90 soggiorni × 50 € | 4.500 € |
| Utenze, internet, consumabili | stima annua | 3.000 € |
| Condominio, assicurazione, imposte sull'immobile | stima annua | 3.000 € |
| Manutenzione | stima annua | 1.500 € |
| Totale costi | 16.860 € |
La commissione reale dipende dal portale e dal contratto: indicativamente intorno al 15,5% su Airbnb (modello host-only) e al 15% su Booking. Verificala nel tuo account.
Reddito prima delle tasse = 32.400 − 16.860 = 15.540 €
Passo 4: le tasse
Con la cedolare secca l'imposta si calcola sul canone incassato, senza dedurre i costi. Per un solo appartamento l'aliquota è il 21%, per gli altri il 26%. Se l'incasso passa da un portale o da un gestore, questo trattiene una ritenuta del 21% a titolo d'acconto.
Con l'aliquota al 21%: 32.400 × 21% = 6.804 €.
Reddito netto annuo = 15.540 − 6.804 = 8.736 €
Passo 5: il ROI
ROI = 8.736 ÷ 345.000 × 100 ≈ 2,5%
Quanto pesano prezzo e occupazione
Lo stesso esempio con un prezzo medio di 150 € invece di 120 €, a parità di notti e di costi fissi:
| Voce | 120 €/notte | 150 €/notte |
|---|---|---|
| Incasso lordo (270 notti) | 32.400 € | 40.500 € |
| Commissioni 15% | 4.860 € | 6.075 € |
| Altri costi (pulizie, utenze, fissi, manutenzione) | 12.000 € | 12.000 € |
| Reddito prima delle tasse | 15.540 € | 22.425 € |
| Cedolare secca 21% | 6.804 € | 8.505 € |
| Reddito netto | 8.736 € | 13.920 € |
| ROI su 345.000 € | ≈ 2,5% | ≈ 4,0% |
Un aumento del 25% del prezzo medio porta il netto da 8.736 € a 13.920 €, perché molti costi non crescono con il prezzo. Per lo stesso motivo poche notti in meno possono abbassare il risultato più di quanto ci si aspetti.
Il compenso di gestione
Se affidi l'immobile a un gestore, sottrai il suo compenso prima delle tasse. Se è una percentuale p sul lordo, il conto diventa:
Reddito prima delle tasse = lordo − costi − (p × lordo)
Da RomeStays la percentuale, sul lordo o sul netto, si concorda caso per caso, quindi non la riportiamo qui. Inserisci nella formula quella che ti viene proposta e confrontala con il tuo scenario da solo, dove però il prezzo e le notti potrebbero essere diversi.
Gli errori più comuni
- Calcolare il ROI sul lordo invece che sul netto.
- Dimenticare imposte e notaio nell'investimento totale.
- Usare l'occupazione dei mesi migliori per tutto l'anno.
- Ignorare che la cedolare secca si paga sul canone, non sull'utile.
- Non verificare prima se l'immobile può essere destinato ad affitto breve: vedi la guida su cosa controllare prima di investire.
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