Quanto si guadagna con gli affitti brevi a Roma

La risposta onesta è: dipende da due numeri, il prezzo medio a notte e le notti che riesci a vendere. Tutto il resto, cioè commissioni, pulizie, tasse e gestione, si sottrae da lì. In questa guida ti mostriamo come fare il calcolo per il tuo immobile, partendo da un caso reale che gestiamo noi.

Il caso reale: un appartamento a San Paolo

Non partiamo da medie di mercato, ma da una struttura che gestiamo ogni giorno nel quartiere San Paolo, a sud del centro:

• incassi lordi intorno ai 5.000 € al mese;
• occupazione annua del 90%, cioè circa 27 notti vendute su 30;
• 10/10 su Booking.com.

Da questi due dati si ricava il terzo: 5.000 € diviso 27 notti fa un prezzo medio di circa 185 € a notte. Non è una zona "da cartolina" come Navona o Trevi: è la dimostrazione che il risultato dipende soprattutto da come l'appartamento è gestito, non solo da dove si trova.

La formula per calcolare il tuo guadagno

1. Incasso lordo

Incasso lordo = prezzo medio a notte × notti vendute

Le notti vendute sono il prodotto tra i giorni del periodo e l'occupazione. Su un mese di 30 giorni:

La tabella mostra perché l'occupazione conta tanto quanto il prezzo: passare dal 60% al 90% vale più di un aumento di tariffa del 30%.

2. Dall'incasso lordo al netto

Dall'incasso lordo vanno tolte le voci seguenti.

• Commissioni dei portali. Su Airbnb, con il modello "host-only" ormai esteso a quasi tutti gli annunci, la commissione è intorno al 15,5% ed è a carico dell'host. Su Booking.com la commissione è in genere intorno al 15%, con variazioni per zona e contratto. Il valore esatto è sempre quello indicato nel tuo account.
• Pulizie e biancheria, per ogni soggiorno, non per ogni notte: con soggiorni brevi pesano di più.
• Utenze, internet e prodotti di consumo, che in un affitto breve sono a carico del proprietario.
• Compenso di gestione, se affidi l'immobile a un gestore: di solito una percentuale sul lordo o sul netto.
• Imposte. In locazione breve il proprietario persona fisica può scegliere la cedolare secca: 21% per un solo appartamento, 26% dal secondo. Se l'incasso passa da un portale o da un gestore, questo trattiene una ritenuta del 21% a titolo d'acconto.

L'imposta di soggiorno non è un costo: si incassa dall'ospite e si versa a Roma Capitale.

3. Un esempio completo

Prendiamo il mese del caso reale e facciamo ipotesi esplicite sui costi, che per il tuo immobile saranno diverse:

Se l'immobile è affidato a un gestore, dal netto va tolto il compenso concordato. Il confronto giusto, però, non è "con o senza gestore" a parità di risultati: è tra quello che incasseresti gestendo da solo, con il tuo tempo, e quello che incassi con un'occupazione e un prezzo medio più alti.

Cosa fa salire (o scendere) i ricavi

La zona

Dai dati RomeStays sulle zone di Roma, fasce indicative di prezzo a notte:

Sono fasce, non garanzie: dentro la stessa zona due appartamenti possono avere risultati molto diversi.

La tipologia

A parità di zona, un bilocale vale più di un monolocale, ma non il doppio. Nel modello che usiamo per le stime partiamo dal minimo della zona e applichiamo un moltiplicatore: 1,0 per il monolocale, 1,3 per il bilocale, 1,6 per il trilocale.

Le recensioni

Il voto medio decide la posizione nei risultati dei portali e quanto gli ospiti sono disposti a pagare. È il motivo per cui curiamo ogni soggiorno: nelle strutture che gestiamo la media è 9,5 su circa 50 recensioni Booking, e 5 stelle su Airbnb.

I prezzi dinamici

Una tariffa fissa vende sotto mercato nelle date richieste e resta vuota in quelle deboli. Ne parliamo nella guida ai prezzi dinamici per Airbnb a Roma.

L'automazione

Check-in in autonomia con codice, messaggi tradotti e risposte immediate riducono le notti perse, le recensioni negative e il tempo che dedichi a ogni ospite. È lo stesso software che usiamo sulle nostre strutture.

Gli errori che fanno guadagnare meno

• Calcolare sul prezzo pieno e dimenticare commissioni, pulizie e tasse.
• Usare l'occupazione dei mesi migliori come se valesse tutto l'anno.
• Abbassare il prezzo per riempire invece di lavorare su foto, annuncio e recensioni.
• Ignorare gli adempimenti: CIN, CIR, Alloggiati Web e imposta di soggiorno sono obbligatori, e le sanzioni si mangiano i guadagni. Trovi tutto nella guida alle normative per case vacanze a Roma.

Domande frequenti

Vuoi sapere quanto può rendere il tuo immobile?

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